미국 중소은행 위기, 상업용 부동산 침체

블룸버그) 미국 국립경제연구국이 작성한 새로운 보고서에 따르면 상업용 부동산 가치 하락은 잠재적으로 수백 개에 달하는 미국 은행들의 지불능력 위험을 높이고 있다.

전체 상업용 부동산 대출의 약 14%와 사무실 건물 대출의 44%가 "부정적인 지분"에 있는 것으로 보이며, 이는 부채가 이제 부동산 가치보다 더 커졌다는 것을 의미한다.

보고서에 따르면, 이는 대출자들이 그들의 지분이 전멸되었기 때문에 상환하지 않을 위험을 증가시킨다.

분석가들은 이번 재난이 "수십개에서 주로 300개가 넘는 소규모 지방은행들이 지급 불능 위험에 처한 은행 대열에 합류하도록 유도할 수 있다"고 썼다. 서던캘리포니아대, 노스웨스턴대, 컬럼비아대, 스탠퍼드대 분석가들의 보고서에 따르면 미국 은행들은 3분기 말 약 2조 7천억 달러의 상업용 부동산 부채를 보유하고 있었다.

부동산 분석업체 그린스트리트에 따르면 연방준비제도이사회(FRB)가 인플레이션에 맞서기 위해 금리를 인상하기 시작한 2022년 1분기 이후 상업용 부동산 가치는 22% 하락했다. 사무실 가격은 원격근무가 광범위하게 채택되면서 책상 공간에 대한 수요가 약화되면서 35% 급락했다.

고객들이 예금을 끌어모으고 은행들이 유동성이 낮고 수익성이 낮은 대출에 갇히면서 올해 초 실리콘밸리 은행과 시그니처 은행의 실패와 제1리퍼블릭 은행의 매각에 어려움을 겪는 데 금리 인상이 일조했다.

상업용 부동산에 10%의 채무불이행률이 발생하면 약 800억달러의 추가 은행 손실이 발생하고, 채무불이행률이 20%까지 상승할 경우 1600억달러로 추정된다고 보고서는 밝혔다.

연방준비제도(Fed·연준) 자료에 따르면 15년 전 글로벌 금융위기 당시 상업용 부동산 대출 연체율은 약 9%로 정점을 찍은 반면, 이 같은 대출에 대한 연체율은 3.3%에 달했다.

저자들은 "이런 연구결과는 금융규제, 위험감독, 통화정책의 전파 등에 중요한 시사점을 담고 있다"고 썼다. 모기지 은행가협회 자료에 따르면 3분기 은행 상업용 부동산과 아파트 대출 연체율은 0.85%로 전년 동기(0.45%)보다 상승했다.